» 房產(chǎn)貼。精準解讀《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》
(一) 完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按
照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房
價工作的考核問責制度。
公布房價控制目標、制定控制計劃這一措施是在 2011 年就已經(jīng)提出的，但就實際情況
來看，政策出臺后中央政府并未嚴格審查各地的控制目標和控制結果，本次將城市級別加
以限定，更加細化，僅是表明了決心，畢竟就算真的嚴格控制，對于地方政府來說也有的
是對策，如合肥、廣州之流在目標無法達成時，暫時限制高房價樓盤備案、銷售等，當然
這些措施對于開發(fā)高端、高價樓盤的開發(fā)商必有影響。
(二) 堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直
轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一
要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴
格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
本條基本均為重申，最重要的點在于“按統(tǒng)一要求完善限購措施”，如果嚴格審查，如
濟南之類未按統(tǒng)一要求做細則的城市將有影響，但為數(shù)不多。至于其他房價上漲過快的城
市要求采取限購政策，主要鎖定的將是三四線城市，但就 2012 年市場反應來看，最主要的
“逆襲”城市仍是一二線，三四線城市整體價格漲幅平穩(wěn)，所以影響城市也較為有限。擴
大房產(chǎn)稅試點迄今為止也已經(jīng)提了有兩年了，傳說中的百城住房信息聯(lián)網(wǎng)至今也未見成效，
因此道路長遠，但一兩年內(nèi)重點一二線城市預計都會列入試點范圍。
(三) 增加普通商品住房及用地供應。2013 年住房用地供應總量原則上不低于過去
五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效
供應。
與往年毫無變化，也是經(jīng)過市場檢驗最像“說空話”的一條。
(四) 加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建
成 470 萬套、新開工 630 萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建
設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013 年底前，地級以
上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?
主要變化在于將外來務工人員納入住房保障范圍，但是沒有細則支撐。保障房建設目
前遇到的問題：一是資金，二是由資金引發(fā)的建設速度。就鄭州現(xiàn)狀來看，保障房大部分
都攤派到了商品房社區(qū)內(nèi)，因此建設速度將更有保證，而三五年內(nèi)經(jīng)適房將逐漸退出，公
租房成主流，外來務工人員納入保障范圍和城中村拆遷雙向作用下，鄭州公租房需求將大
幅增加，因此承接保障房建設的開發(fā)商也將更有利益保障。
(五) 加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強
化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強
市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
商品房預售管理、明碼標價等均是之前提出的政策，最終多演變?yōu)榱诵问交胧�，�?br />
“推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設”更是一個長期的過程，重在建立長效的監(jiān)管和調控機
制，短期不會有影響。
通過對“新國五條”的解讀可以發(fā)現(xiàn)，新政并無實質內(nèi)容，主要是一個決心和預警。但
是如果有人認為這就是今年的政策范圍，那必然是錯的，雖然我們歷數(shù)了歷年的政策發(fā)現(xiàn)政
府可用的措施已不多，兩會后最可能變動的就是二套房差別信貸政策，但統(tǒng)觀歷年新政效果
可以發(fā)現(xiàn)，每次調控的影響都不僅限于購房者實際付出的成本影響，而更重要的是心理影響。
一旦有附加政策出臺，必然會導致一部分購房客陷入短期或中期觀望，那么也必將影響部分
銷售。結合鄭州上半年市場來看，鄭州上半年住宅市場可謂處于難得的機會期，而一旦信貸
政策有變動必將致使一部分購房經(jīng)驗不足的客戶陷入短期觀望而影響銷售，因此但凡有房源
可以銷售的項目，建議加快推售節(jié)奏，趁當前的空檔加推房源，保證快速銷售。
而對于購房者，我們的建議非常簡單，如上所述鄭州今年住宅供應緊缺，因此房價必然
會上漲，而遠期來看鄭州作為人口大市和外來人口源源不斷的城市，需求潛力較大，因此期
待降價購買的愿望根本不會實現(xiàn)，有購房需求的還應及早出手。
3 月 1 日晚，國務院下發(fā)了《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，這也是對 2 月 20 日國務院常務會議出臺的新“國五條”的細化和補充，體現(xiàn)了調控政策的連貫性和持續(xù)性。相比來 看，實施細則比市場預期更加嚴厲。比如：規(guī)定限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括 所有新建商品住房和二手住房；房價上漲過快的城市，將提高二套房貸首付比例和貸款利率；二手房轉讓 個人所得稅應依法嚴格按轉讓所得的20%計征；強化預售資金管理等等。如果說新“國五條”的出臺僅僅 是穩(wěn)定市場預期的話，那此次實施細則的發(fā)文更表明了中央對房地產(chǎn)市場調控的堅定決心。實施細則的出 臺勢必會對當前火熱的房地產(chǎn)市場造成一定沖擊。
二手房市場交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出
實施細則規(guī)定二手房轉讓從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯 一住房的可以免除)統(tǒng)一為轉讓所得的 20%計征。此前市場普遍按照總房款的 1%計二手房所得稅。若這 項政策得到嚴格實施，將直接增加二手房交易成本。交易稅費的上升預計將在短期內(nèi)明顯削弱二手房臵業(yè) 需求，對投資性需求打擊較大，二手房市場成交量將顯著回落。
不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，同時或造成未來租金進一步提升：1、通過提高二 手房交易個人所得稅意在打擊投資投機性需求，但在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉嫁成 本，從而削弱需求導致成交量下滑；2、原先潛在業(yè)主轉買為租，從而推升租金走高。
強化信貸政策，結構性收縮二套房貸將影響未來成交
實施細則強調差異化個人房貸，規(guī)定“對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人 民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率�！� 信貸政策在細則中再次提及，除了強化此前政策的嚴格執(zhí)行以外，還針對房價上漲明顯的城市二套房貸首 付與利率提出從嚴要求，對近期房價上漲過快的城市將進行結構性施壓。
信貸是影響房地產(chǎn)成交最為主要的因素。如果部分地區(qū)出現(xiàn)二套房信貸的調整，其對成交必然受到重 大影響。從 2010 年“4.15”新政后世聯(lián)的交易數(shù)據(jù)來看，出臺的信貸政策效果明顯，購房的銀行按揭比 例下降明顯，一線城市下降的幅度是二三線城市近五倍。同時，新政后上門量和成交量雙雙呈現(xiàn)下降的趨 勢，其中一線城市成交量下降的幅度較二三線城市大。2012 年下半年以來，隨著樓市持續(xù)熱銷，個人住 房貸款也日漸火熱，2012 年個人購房貸款全年增加 9610 億元。但隨著近期“國五條”及其細則的出臺， 已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。
規(guī)范和嚴格執(zhí)行統(tǒng)一限購政策，將導致成交量下降
實施細則對限購方式進行統(tǒng)一標準，在限購區(qū)域的劃分、限購住房類型、以及限購審查環(huán)節(jié)都進一步 嚴格要求。比如規(guī)定“限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手 住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同(認購)前”等。預計房價上漲壓力較大的已限購城市將直 接提高限購標準，其他出現(xiàn)房價過快上漲情況的城市，不排除加入限購范圍。從已執(zhí)行限購城市的原有標準來看，58%的城市限購區(qū)域并未覆蓋所有行政區(qū)，而以市區(qū)范圍界定，新“國五條”細則對這些城市將 有明顯收緊。限購區(qū)域的擴大對于成交量必然有著較大的影響，從過去執(zhí)行的情況看，覆蓋所有行政區(qū)域 的城市成交量下滑幅度要超過在主城區(qū)內(nèi)限購的城市。限購范圍擴至所有行政區(qū)將打擊不合理需求，階段 性導致成交量下降。
房產(chǎn)稅擴圍主要影響市場預期，長期看對房價影響小
實施細則指出“總結個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費�！� 如果房產(chǎn)稅擴圍，預計房價上漲過快的一線城市和部分熱點省會城市更容易被納入擴大試點范圍，如北京、 深圳等。但就重慶、上海的房產(chǎn)稅試點結果及國際經(jīng)驗來看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會帶動房地產(chǎn)價格的下降， 但從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無太大影響。房價的上漲歸根結底是短期市場供需矛盾造成 的結果，房產(chǎn)稅的出臺并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，只能在長期影響購房者的預期，而且這種影響 必須視房產(chǎn)稅出臺的具體細則而定。房產(chǎn)稅的逐漸擴圍是行業(yè)的中長期方向，房產(chǎn)稅的推出符合行業(yè)深層 次的體制性變化方向。相比現(xiàn)有行政調控手段，房產(chǎn)稅作為一種更加市場化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。
世聯(lián)研究認為， “國五條”細則的推出，標志著新一輪房地產(chǎn)調新控拉開序幕。稅收、信貸政策加碼， 將對樓市帶來顯著影響。1、當前持續(xù)火熱的樓市將有所降溫，長期來看市場成交量適度收縮，但在短期 內(nèi)表現(xiàn)不會太明顯，具體情況還要根據(jù)不同城市、不同樓盤具體分析；2、從過往市場的經(jīng)驗來看，一二 手市場的波動是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情緒波動一定會傳導至一手房，預計未來一段時間內(nèi)， 成交量將會受到影響；3、從2010 年第一輪調控開始后樓市表現(xiàn)來看，全國一二線城市樓市降溫速度與程 度及幅度將超過三四線城市。另外，地方政府在全國兩會后將進入密集的出臺調控政策周期，屆時更加詳 細的房地產(chǎn)調控政策將進一步平抑市場預期，使樓市趨于平穩(wěn)。如果后市房價還猛升，仍會有更加具體細 致的配套調控政策出臺。2013 年是政策過渡年，是治標向治本方向的過渡，這期間不論多長時間，寧可 在市場低迷中向上走，也不愿從高潮往下走。
網(wǎng)友評論(1904873)2013-03-04 17:07
不是丈母娘的分析一切都白搭。要結婚的人一切以丈母娘為準。
----sent from my ZTE ZTE U930,Android 4.0.3
網(wǎng)友評論(20983985)2013-03-04 17:11
每次房地產(chǎn)解析貼，解讀貼都需要自己頂
網(wǎng)友評論(539945)2013-03-04 17:14
任何一次調控都是往上走的號角
立貼為證,一年為限
網(wǎng)友評論(20983985)2013-03-05 10:18
從去年下半年以來，一線城市出現(xiàn)官員拋房潮，民眾一時為新政歡呼，以為是反腐力度加強的結果。等到20%稅出臺后我們才恍然大悟，原來這和股票一樣，人家是有內(nèi)幕消息的…
